BCKategorie 09.11.2015 13:34:02 Uhr

erklärender Text zum Bebauungsplan

Wer bauen will, findet hier eine kurze Übersicht, welche Schritte vor dem Bau eines neuen Hauses beachtet werden müssen. Außerdem wird die übliche Terminologie, die für ein Genehmigungsverfahren notwendig ist, erläutert.

Bebauungsplan

Für die meisten Neubaugebiete gibt es einen Bebauungsplan. In ihm ist verbindlich
festgelegt, wie gebaut werden darf. Dazu wird eine einheitliche Plansprache verwendet.
Einige Begriffe werden hier kurz vorgestellt:

Grundstück
Der Fachbereich Umwelt und Planung kann Auskunft über Grundstücke geben. Hierzu
brauchen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter die Adresse des Grundstücks (Straße /
Hausnummer) oder die Flurstücksbezeichnung (Gemarkung / Flur / Flurstücksnummer).

Art der baulichen Nutzung
Mit der Art ist die geplante Verwendung eines Bauvorhabens gemeint, z.B. zum
Wohnen oder zur gewerblichen Nutzung. Der Bebauungsplan setzt dazu einen
Baugebiets-Typ aus dem Katalog der Baunutzungsverordnung (BauNVO) fest. Darin ist
aufgeführt, welche Nutzungen jeweils zulässig sind. Alle anderen Nutzungen sind damit
ausgeschlossen.

Maß der baulichen Nutzung
Mit dem Maß der baulichen Nutzung ist die Größe eines Bauvorhabens gemeint. Dazu
können im Bebauungsplan Grundfläche, Grundflächenzahl (GRZ) oder Höhe und
Anzahl der Vollgeschosse vorgeschrieben sein.
In Gewerbegebieten, Industriegebieten und bestimmten Sondergebieten kann zudem
eine Baumasse oder Baumassenzahl festgesetzt sein.

Grundfläche
Die zulässige Grundfläche kann als Obergrenze in Quadratmetern angegeben werden.
Gemessen wird grundsätzlich das Gebäude einschließlich der Wände, aber ohne
Dachüberstände.

Grundflächenzahl (GRZ)
Meistens wird in den Bebauungsplänen nicht eine Grundfläche, sondern eine
Grundflächenzahl, abgekürzt GRZ, festgesetzt. Dazu wird die Grundfläche des
geplanten Gebäudes ins Verhältnis zur Grundstücksgröße gesetzt. So kann auf einem
großen Grundstück größer gebaut werden als auf einem kleinen.

Geschossfläche
Für die Ermittlung der Geschossfläche werden die Grundflächen der einzelnen
Vollgeschosse, also ohne Keller und Dachgeschoss, zusammengezählt. Balkone,
Loggien und Terrassen werden dabei nicht mitgerechnet.

Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl, abgekürzt GFZ, bezeichnet wiederum das Verhältnis von
Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Damit ist das nutzbare Bauvolumen begrenzt.

Baumasse
Die Baumasse umfasst die Geschossfläche multipliziert mit der Höhe der jeweiligen
Geschosse. Aufenthaltsräume in Keller und Dachgeschoss werden dazu addiert.
Baumassenzahl (BMZ)
Die Baumassenzahl, abgekürzt BMZ, bezeichnet das Verhältnis von Baumasse zur
Grundstücksfläche.

Höhe
Ein Bebauungsplan kann die Höhe der Gebäude festsetzen, in der Regel als Traufhöhe
oder Firsthöhe. Sie können als Höhe über NN (Normal Null) oder über einer
maßgeblichen Bezugshöhe angegeben werden. Gebräuchliche Bezugshöhen sind das
natürliche Gelände oder die fertig ausgebaute Straße.
Die Traufhöhe, auch Außenwandhöhe, bezeichnet den Schnittpunkt der Außenwand mit
der Dachhaut, z.B. der Oberkante Dachziegel. Die Firsthöhe ist die höchste Dachkante.

Anzahl der Vollgeschosse
In fast allen Bebauungsplänen wird die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse geregelt.
Sie werden mit römischen Zahlen angegeben.
Ein Kreis um die Zahl bedeutet, dass die Anzahl der Geschosse zwingend herzustellen
ist. Ein Beispiel: bedeutet, es ist ein Gebäude mit genau fünf Vollgeschossen zu
bauen. Es ist auch möglich, dass ein Bereich angegeben wird, z.B. III V. Dort ist
mindestens dreigeschossig und höchstens fünfgeschossig zu bauen. Ansonsten legt die
römische Zahl nur die Obergrenze bei der Anzahl der Vollgeschosse fest. Bei der
Festsetzung III kann also eingeschossig, zweigeschossig oder dreigeschossig gebaut
werden.
Die häufig verwendeten Begriffe 1 ½ -geschossig oder 2 ½ -geschossig kennt der
Bebauungsplan nicht. Es werden nur ganze Geschosse gezählt, eben Vollgeschosse.

Bauweise
Die Bauweise bezieht sich auf die Grenze des Gebäudes und des Grundstückes. Es
gibt offene Bauweise, geschlossene Bauweise oder abweichende Bauweise.

Offene Bauweise (o)
Bei der offenen Bauweise ist ein Grenzabstand einzuhalten. Dessen Größe ist der
jeweiligen Landesbauordnung geregelt. Er sichert ein Mindestmaß an Belichtung und
Belüftung, aber auch den Brandschutz.
Der Bebauungsplan kann die offene Bauweise weiter differenzieren und Einzelhäuser,
Doppelhäuser oder Hausgruppen wie Reihenhäuser bis 50 m Länge ermöglichen oder
ausschließen.
Garagen, Stellplätze und manches andere kann bis zu einer gewissen Größe an der
Grenze errichtet werden. Auch dies wird in der jeweiligen Landesbauordnung festgelegt.

Geschlossene Bauweise (g)
Ist eine geschlossene Bauweise festgesetzt, ist das Gebäude an die seitlichen
Grundstücksgrenzen anzubauen. Die Häuser werden dort direkt aneinander gebaut. Es
sind deshalb auch keine Fenster in den Grenzwänden möglich, auch wenn auf dem
Nachbargrundstück bisher noch nicht gebaut wurde. Eine Garage an der Grenze stellt
alleine noch keine geschlossene Bauweise her.

Abweichende Bauweise (a)
Möglich ist auch die Festsetzung einer abweichenden Bauweise, die dann im
Bebauungsplan erläutert wird, z.B. bei einseitiger Grenzbebauung.
Grundstücksfläche, die überbaut werden soll
Nicht überall auf dem Baugrundstück darf gebaut werden. Durch Baulinien und
Baugrenzen werden die bebaubaren Bereiche eingegrenzt, um z.B. Vorgartenbereiche
oder Grünzonen von Bebauung frei zu halten.

Baulinie
Wo eine Baulinie festgesetzt ist, muss das Gebäude genau an dieser Linie errichtet
werden. Vor- und Rücksprünge sind nur in geringfügigem Ausmaß möglich.

Baugrenze
An einer Baugrenze darf gebaut werden, es kann aber auch ein Abstand gehalten
werden. Eine Überschreitung der Baugrenze ist nur in geringfügigem Ausmaß möglich.

Sonstige Festsetzungen
Weitere Festsetzungen sind möglich, z.B. zur Dachform, Dachneigung und Firstrichtung,
zu Sockel, Kniestock oder Gauben, zur Einfriedung, Regenwasser-Nutzung oder
Bepflanzung. Auch sie können Kosten oder Nutzen des Bauvorhabens beeinflussen.
Eine geringe Dachneigung und kleiner Kniestock z.B. schränken den
Dachgeschossausbau erheblich ein.

Was ist sonst noch zu beachten?
Weitere wichtige Themen können sein:

Denkmalschutz
Der Denkmalschutz kann sich sehr direkt auf die Bauwünsche des Bauherrn auswirken,
wird aber nicht mehr im Rahmen des Bauantragsverfahrens geprüft. Wer nicht sicher ist,
ob Denkmalschutz oder Umgebungsschutz für ein Denkmal in der Nachbarschaft
besteht, sollte dies bei der unteren Denkmalschutzbehörde erfragen.

Baulast
Manchmal kann ein Grundstück nur bebaut werden, wenn für die erforderlichen
Abstandsflächen, Zufahrt, Leitungen oder Parkplätze Teile des Nachbargrundstücks
mitbenutzt werden können. Möglich wird dies durch eine sogenannte Baulast. Der
Eigentümer des betroffenen Grundstücks lässt diese in das Baulastenverzeichnis beim
Bauaufsichtsamt eintragen. Auskunft gibt das Bauaufsichtsamt.

Bodenrichtwert
Einen Anhaltspunkt für den Grundstückspreis bietet der Bodenrichtwert. Er wird in
regelmäßigen Abständen vom Gutachterausschuss für die einzelnen Stadtteile ermittelt.
Dem Richtwert liegt ein durchschnittliches Grundstück zugrunde. Ein schlecht
bebaubares Grundstück wird einen niedrigeren, ein optimal gelegenes Grundstück
womöglich einen höheren Preis erzielen. Letztendlich müssen Käufer und Verkäufer den
Preis eines Grundstücks aushandeln. Sie sind nicht an den Bodenrichtwert gebunden.